Rất rủi ro nếu đầu tư theo thông tin đồn thổi

Rất rủi ro nếu đầu tư theo thông tin đồn thổi

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng việc UBND TP.Hà Nội phản đối xây trục Hồ Tây - Ba Vì khiến nhà đầu tư bán tháo đất tại Ba Vì là một hệ quả của việc quản lý quy hoạch không tốt.

Nếu chúng ta không có cách quản lý tốt hay nói cách khác, việc đưa quy hoạch thực tiễn có yếu tố đầu cơ ở đấy lập tức sẽ có hệ quả xấu đối với thị trường.

Chúng ta thấy riêng việc đưa vào quy hoạch và lại có ý kiến rút quy hoạch đó đi thì những người có ý tưởng đi trước quy hoạch để đầu cơ đất sẽ nhận hậu quả phải bán tháo. Tôi cho rằng đấy là những vấn đề lớn của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam hiện nay.Hiện tượng Ba Vì có ảnh hưởng đến quy hoạch của Hà Nội nói chung và bất động sản phía Tây như thế nào, thưa ông?

Tôi cho rằng chuyện Ba Vì là chuyện nhỏ. Sự thực mà nói, trong thực tế có lẽ một số nhà tâm linh tranh luận với nhau về việc tác động của tâm linh đối với việc phát triển Hà Nội thời gian tới, tôi cho rằng việc đó là cần thiết bởi chúng ta hãy xem từ nhiều phía của vấn đề để có thể tạo ra được lợi thế cao nhất trong việc phát triển của Hà Nội.

Có thể dưới góc độ này hay góc độ khác thì vẫn còn vấn đề cần tranh luận. Thế nhưng, chúng ta hãy tranh luận một cách minh bạch về câu chuyện này, không nên gắn lợi ích của bất kể cá nhân hay nhóm nào vào đấy thì tự khắc vấn đề phát triển sẽ trong sáng và sẽ đạt được những bước đi lành mạnh.

Qua câu chuyện của khu đất Ba Vì và trục Hồ Tây – Ba Vì, theo ông nhà đầu tư có thể rút ra được kinh nghiệm gì trong việc đầu tư theo quy hoạch chưa được phê duyệt?

Đây là câu chuyện triển khai quy hoạch, quan trọng lúc này nhà đầu tư tiếp nhận quy hoạch đó như thế nào, tính khả thi là bao nhiêu phần trăm, sự đảm bảo việc thực hiện quy hoạch của chính quyền là như thế nào… nhà đầu tư phải có đủ những thông tin đó, nhất là độ chắc chắn, tin cậy của thông tin phải ở mật độ cao, nếu chỉ nghe những luồng thông tin đồn thổi, không chắc chắn mà đã đầu tư thì chắc chắn sẽ rủi ro.

>> Xem thêm: Mua bán nhà đất

Vậy, ông có lời khuyên nào đối với nhà đầu tư trong những luồng thông tin khác nhau trên thị trường BĐS hiện nay đối với quy hoạch Hà Nội?

Nhiều nhà đầu tư cũng như nhiều cá nhân tham gia đầu tư trong thị trường vừa qua cũng đang tính toán việc tìm lợi ích cho mình. Việc này tôi cho là hoàn toàn trong sáng vì bản thân con người đi tìm lợi ích là câu chuyện rất bình thường.

Chỉ có điều, chúng ta đưa quy hoạch vào thực tế như thế nào, hướng việc đầu tư đó trên một mặt bằng sao cho đồng bộ. Thành phố phát triển đầy đủ các yếu tố để có thể phát triển thì đó là phát triển ổn định, bền vững chứ không phải đưa một góc của quy hoạch ra rồi sau đó nói là quy hoạch này không tốt thì chính việc triển khai quy hoạch đã phá vỡ quy hoạch chứ không phải bản thân quy hoạch đó không hợp lý mà nó bị phá vỡ.

Thực ra đấy là câu chuyện chúng ta đã gặp phải trong thực tế, từ hàng chục năm nay chứ không phải bây giờ. Phải thấy rằng việc triển khai quy hoạch là câu chuyện rất quan trọng, thậm chí còn quan trọng hơn việc vẽ ra quy hoạch, bởi nếu chúng ta không triển khai được đồng bộ thì tự nó sẽ phá vỡ những ý tưởng tốt đẹp nhất mà trong quy hoạch thể hiện được.

Nói là khuyên các nhà đầu tư thì tôi chẳng biết khuyên thế nào vì rất sợ bị bắt đền. Nhưng có điều này tôi muốn chia sẻ, nhà đầu tư phía Bắc nói chung chưa đủ vốn để có cái nhìn dài hạn, lại có tham vọng kiếm lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Vì thế, nhà đầu tư nên tự hỏi lại mình có bao nhiêu tiền, sức đầu tư ra sao, cần lợi nhuận ngắn hạn hay dài hạn? Tóm lại, phải có nhà đầu tư dài hơi mới mong thị trường BĐS phát triển ổn định.

Khi mua nhà đất, hãy tự làm công chứng viên

Gần đây, nhiều người phản ánh tình trạng phòng công chứng (PCC) chứng nhận người bán đất không phải là chủ đất. Vậy làm cách nào để người dân tự bảo vệ quyền lợi của mình?

Theo điều 5 của Luật Công chứng (CC), công chứng viên (CCV) chỉ chứng nhận khi người tham gia hợp đồng là có thật, chữ ký trong hợp đồng là đúng chữ ký của người tham gia hợp đồng. Thế nhưng, có trường hợp người đã chết cũng... “đến” được Phòng CC  ký tên, lăn tay trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ).

1/ Những trường hợp khó hiểu

Cụ thể, ngày 10/9/2009, CCV Lê Văn Tươi (Trưởng phòng CC Tân Bình, TP.HCM) chứng nhận ông Phạm Văn Phận chuyển nhượng QSDĐ thửa đất tại xã Trung Lập Thượng (Củ Chi, TP.HCM) cho bà Trần Thị Minh Hường. Sau đó, bà Hường mang hợp đồng CC đi sang tên và đăng bộ thì bị từ chối. Bà khiếu nại, thì ngày 4/1/2010, Chủ tịch UBND xã Trung Lập Thượng Huỳnh Thanh Tú ký văn bản trả lời: ông Phận đã chết ngày 9/7/2007 (tức 26 tháng trước ngày CC). Chưa hết, số CMND ghi trong lời chứng là 023318260, nhưng số CMND của ông Phận thực tế là 021251350. Còn sổ đỏ của ông thì đã thế chấp ngân hàng.

Tiếp theo, ngày 25/9/2009, CCV Lê Văn Tươi chứng nhận ông Lê Văn Bận chuyển nhượng QSDĐ thửa đất tại xã Trung Lập Thượng cho bà Nguyễn Thị Minh Tuyết. Bà Tuyết cũng không được đăng bộ. Khiếu nại thì ngày 5/7/2010, chủ tịch Huỳnh Thanh Tú lại ra văn bản trả lời rằng: số CMND của ông Bận trong lời chứng khác với số CMND của ông Bận. Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của ông Bận cũng không trùng với số cấp và ngày cấp ghi trong sổ tư pháp; chữ ký của Phó chủ tịch UBND xã Lê Thanh Hùng và con dấu của UBND xã đều là giả. Ông Bận khai ông không hề đến Phòng CC Tân Bình ký tên bán đất cho bà Tuyết. Hiện công an xã đã chuyển hồ sơ này về công an huyện thụ lý.

Chưa hết, ngày 31/12/2009, CCV Lê Văn Tươi chứng nhận ông Nguyễn Văn Nhạt chuyển nhượng QSDĐ thửa đất tại xã Phú Hòa Đông (Củ Chi) cho bà Trương Thị Ngọc Lợi. Bà Lợi không được đăng bộ, bởi vì ngày 21/5/2008 ông Nhạt làm mất giấy chứng nhận QSDĐ này, UBND huyện Củ Chi đã ra quyết định hủy bỏ giấy chứng nhận bản chính và cấp lại phó bản cho ông Nhạt. Ông Nhạt cũng  không đến Phòng CC Tân Bình ký bán đất cho bà Lợi.

Ba nạn nhân trên đến Phòng CC Tân Bình đòi bồi thường thiệt hại do CC theo hồ sơ giả, nhưng họ chỉ được hướng dẫn đi tố cáo ba người bán lừa đảo. Bà Hường khởi kiện Phòng CC này, nhưng TAND Q.Tân Bình chưa thụ lý. Bà khiếu nại lên Sở Tư pháp cũng không được trả lời. Trao đổi với PV Báo Phụ Nữ, ông Tươi trả lời: “Tôi CC đúng quy trình thủ tục, rất mong cơ quan điều tra làm rõ vì người bán có dấu hiệu lừa đảo. Tôi đã giải trình rõ ba vụ việc này lên Sở Tư pháp”. Bà Ngô Minh Hồng - Giám đốc Sở Tư pháp cho biết, Thanh tra Sở mới báo cáo kết quả kiểm tra định kỳ Phòng CC Tân Bình, có kết hợp xem xét các đơn khiếu nại này, Ban Giám đốc Sở chưa kết luận chính thức.

Câu hỏi được đặt ra ở đây là trong cả ba trường hợp nêu ở phần đầu của bài viết này, tại sao CCV Lê Văn Tươi lại không  phát hiện được ba bộ hồ sơ nói trên là giả? Vậy ai sẽ đảm bảo quyền lợi cho người dân khi CCV để lọt lưới như vậy?

>> Xem thêm: Chọn mua nhà đất

2/ Giấy đỏ thật vẫn chưa chắc ăn

Tháng 11/2009, bà Lương Thị Mốt đem giấy đỏ đến UBND xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, Tp.HCM xin sao y. Tại quầy nộp hồ sơ, kẻ gian trà trộn rút giấy đỏ của bà. Kẻ gian tên Danh làm CMND giả mang tên bà Mốt, rồi dán hình giả vào, đem sổ đỏ của bà Mốt đến PCC số 6 CC để bán cho bà Trần Thúy Hương.

Một trường hợp khác: Đào Văn Minh lấy giấy chủ quyền căn nhà 114 Bùi Viện, Q.1, Tp.HCM của ông ngoại mình bán cho bà Nguyễn Thị Yến Mai. Minh chi 2,5 triệu đồng cho “cò” CC tên Điệp và ngồi tại quán cà phê đối diện PCC số 7, chờ cán bộ PCC ra quán lăn tay Minh và vợ chồng bà Mai. Sau đó, Điệp vào PCC mang hợp đồng - do công chứng viên (CCV) Nguyễn Mạnh Cường ký, ra giao cho bà Mai. Đào Văn Minh bị truy tố tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nhưng CCV Cường lại vô can.

Ngoài sự tắc trách của CCV, kẻ lấy cắp giấy đỏ bán dễ dàng còn do thủ tục cấp phó bản có sơ hở. Theo đó, người làm mất giấy đỏ phải báo mất tại Công an phường (xã) và làm đơn xin cấp phó bản tại Phòng Tài nguyên – Môi trường (TN-MT). Sau khi niêm yết tại phòng và đăng bố cáo cớ mất trên báo trong 30 ngày, UBND quận, huyện ra quyết định hủy giấy đỏ chính và cấp phó bản. Nhưng, CCV không lưu bố cáo nên không biết giấy đỏ của người lấy cắp đã có quyết định hủy bỏ.

3/ Người mua cần kiểm tra kỹ

Chúng tôi gặp một số quan chức ngành tư pháp xin lời khuyên để người mua BĐS không bị lừa khi ra CC, nhưng chỉ được trả lời chung chung: không mua qua cò, gặp trực tiếp người bán và thấy tận mắt BĐS. Chủ một doanh nghiệp môi giới BĐS ở Phú Mỹ Hưng cho biết, mua BĐS phải thông qua “cò” là bình thường, nhưng người mua phải gặp người bán để xem bản chính giấy đỏ (đất), giấy hồng (nhà và đất). Nếu giấy đứng tên người đã mất, hoặc đứng tên người bán nhưng vợ hoặc chồng họ đã mất, thì phải xem hộ khẩu có bao nhiêu thừa kế, và yêu cầu tất cả thừa kế làm giấy ủy quyền cho người bán đại diện. Đặc biệt, nếu người đứng tên định cư ở nước ngoài thủ tục vô cùng rắc rối.

Nếu giấy đỏ, giấy hồng được cấp từ tháng 10/2003 trở về trước (áp dụng họa đồ năm 1999), phải yêu cầu người bán thuê đo đạc lại nhà đất, vì họa đồ mới hầu hết bị lệch ranh giới và diện tích so với họa đồ cũ. Sau đó, người mua đến Phòng TN - MT xem BĐS đó có mất giấy và được cấp lại phó bản không; có thế chấp ngân hàng, có nằm trong vùng quy hoạch, giải tỏa, có bị ngăn chặn mua bán do bị tranh chấp không? Chú ý, đừng chỉ dựa vào xác nhận của cán bộ địa chính phường, xã, vì họ không nắm đủ thông tin.

Khi đặt cọc, người mua phải giữ bản chính giấy đỏ, giấy hồng. Khi hợp đồng mua bán được CC, người mua phải giữ lại 10% giá mua. Đến khi người mua được quận, huyện cho đăng bộ và được đổi giấy mới thì hãy trả hết tiền. Tóm lại, người mua phải tự làm CCV để không bị lừa ngay tại PCC!